Fannie và Freddie có thể mang lại lợi nhuận khổng lồ cho quỹ đầu tư nếu niêm yết cổ phiếu: Một chuyên gia đề xuất ‘mô hình tiện ích’ cho những ông lớn Fortune 500

Fannie Mae & Freddie Mac: Cuộc Chiến Khốc Liệt Xung Quanh Những Gã Kh khổng Lồ Thị Trường Thế Chấp Của Mỹ

Giới thiệu

Ít cái tên nào trong hệ thống tài chính Mỹ lại tạo nên nhiều sự hấp dẫn, tranh cãi và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư như Fannie Mae và Freddie Mac. Hai doanh nghiệp do chính phủ bảo trợ này đã đóng vai trò trụ cột trong thị trường nhà ở của Mỹ, đảm bảo hàng triệu tỷ đô la khế ước thế chấp. Tuy nhiên, hiện tại, có một sự thay đổi tiềm tàng—điều này có thể mang lại khoản thanh toán khổng lồ cho các quỹ đầu cơ, khơi mào những cuộc tranh cãi chính trị mãnh liệt, và thay đổi bộ mặt sở hữu nhà cho hàng triệu người.

Khi cuộc tranh luận về việc đưa Fannie và Freddie ra công chúng ngày càng tăng cao, một số người nhìn thấy ánh sáng của một kỷ nguyên mới. Ngược lại, những người khác lại cảnh báo rằng một quyết định sai lầm có thể chao đảo cả hệ thống tài chính. Các quỹ đầu cơ đang háo hức chờ đón viễn cảnh thu được lợi nhuận, trong khi ít nhất một chuyên gia đưa ra một tầm nhìn mới mẻ: biến các GSE thành những dịch vụ công ích.

Fannie & Freddie: Trụ Cột Của Sở Hữu Nhà Ở Mỹ

Fannie Mae và Freddie Mac hỗ trợ gần một nửa tổng số thế chấp ở Mỹ. Những “gã khổng lồ” này đã được đưa vào tầm kiểm soát của chính phủ vào năm 2008 trong cuộc khủng hoảng nhà ở, cứu vãn thị trường thế chấp—và, theo một số đánh giá, cứu cả nền kinh tế khỏi thảm họa. Từ đó, họ hoạt động dưới sự giám sát, với lợi nhuận chảy trực tiếp vào Ngân khố Hoa Kỳ, trong khi cổ đông vẫn bị bỏ rơi [2].

• Fannie Mae và Freddie Mac mua lại các khoản thế chấp từ các nhà cho vay, gộp chúng thành chứng khoán và bán lại cho các nhà đầu tư.
• Quá trình này tạo ra tính thanh khoản cho thị trường nhà ở, giúp người tiêu dùng tiếp cận và chi trả cho các khoản thế chấp dễ dàng hơn.
• Việc được chính phủ Mỹ bảo lãnh đã giúp họ duy trì chi phí vay thấp và lãi suất thế chấp ở mức phải chăng [4].

Con Đường Ra Công Chúng: Cơn Lũ hoặc Hộp Pandora?

Khả năng Fannie Mae và Freddie Mac rời khỏi sự giám sát—và ra công chúng—lại đang thu hút ánh nhìn trở lại. Tổng thống Trump đã làm sống lại câu chuyện về việc tư nhân hóa, khơi mào sự điên cuồng trong cộng đồng đầu tư và Phố Wall.

1. Đợt IPO Cá Cược Kỷ Lục?
   • Một đợt chào bán công khai có thể thu về tới 382 tỷ đô la, có khả năng biến nó thành một trong những đợt IPO lớn nhất trong lịch sử Mỹ [2].
   • Cổ phiếu đã tăng vọt do dự đoán, với Fannie Mae tăng 38% và Freddie Mac tăng 34% sau những phát biểu gần đây của Trump [2].
   • Các nhà đầu tư quỹ đầu cơ như Bill Ackman và Bill Pulte nhìn thấy tiềm năng lớn, ước tính chính phủ có thể thu về tới 300 tỷ đô la [4].
2. Không Thực Sự Tư Nhân: Sự Kiểm Soát Chặt Chẽ Của Chính Phủ
   • Mặc dù có câu chuyện về đợt IPO, Tổng thống Trump và các quan chức công ty nhấn mạnh rằng bất kỳ động thái nào vẫn sẽ duy trì “sự bảo lãnh và quy định ngầm” của chính phủ liên bang [4].
     “Tôi đang làm việc để ĐƯA CÁC CÔNG TY TUYỆT VỜI NÀY RA CÔNG CHÚNG, nhưng… chính phủ Hoa Kỳ sẽ giữ các BẢO ĐẢM NGẦM, và tôi sẽ giữ vững lập trường xử lý chúng với tư cách là Tổng thống,” Trump đã viết.
   • Thái độ “công khai nhưng không tư nhân” nhằm trấn an thị trường và người mua nhà: sẽ không có sự tăng vọt đột ngột trong lãi suất thế chấp, và vai trò ổn định của GSE sẽ vẫn còn [1].
3. Rào Cản Vốn Khổng Lồ
   • Fannie và Freddie đang phải đối mặt với các yêu cầu vốn đáng kể cho bất kỳ động thái nào ra khỏi sự giám sát.
   • Dưới các quy định hiện hành, họ cần khoảng 280 tỷ đô la vốn Tier 1—nhiều hơn giá trị ròng hiện tại 150 tỷ đô la của họ [3].
   • Điều này có thể có nghĩa là gia tăng lợi nhuận trong nhiều năm hoặc một đợt IPO khổng lồ (ước tính từ 80-90 tỷ đô la sau hai năm tích lũy vốn) [3].
   • Một số người gợi ý giảm yêu cầu xuống còn 2,5-3,0% tài sản (giống như các công ty bảo hiểm), có thể làm nhanh ngày tháng [3].

Rủi Ro và Hoài Nghi: Không Chỉ Là Một Cuộc Chơi Đánh Đổi

• Quá trình chuyển đổi có thể gây ra sự bất ổn cho thị trường thế chấp 9 nghìn tỷ đô la của đất nước, đe dọa lãi suất thế chấp cao hơn và sự biến động của thị trường nếu không được quản lý cẩn thận [4].
• Các nhà đầu tư có thể ngần ngại trả giá cao cho cổ phiếu khi chính phủ vẫn là yếu tố chi phối, có thể hạn chế lợi nhuận [1].
• Các nhà phê bình cảnh báo rằng “lãi suất thấp không tự nhiên” do sự tham gia của chính phủ dẫn đến thao túng thị trường, trong khi mối đe dọa loại bỏ sự bảo lãnh có thể làm vỡ nát tính khả thi và sự tự tin [1].

Luận Chứng Cho Mô Hình ‘Dịch Vụ Công’: Một Tầm Nhìn Mới Cho Tương Lai

Giữa sự ồn ào đòi hỏi quá trình tư nhân hóa—hoặc ít nhất là một đợt IPO đầy lợi nhuận—một số chuyên gia kêu gọi một cách tiếp cận hoàn toàn khác: coi Fannie Mae và Freddie Mac như những dich vụ công ích được quản lý.

“Một chuyên gia muốn có một ‘mô hình tiện ích’ cho những gã khổng lồ Fortune 500.”

• Dưới mô hình tiện ích, các GSE sẽ trở thành các thực thể tư nhân được quản lý chặt chẽ với lợi nhuận bị giới hạn và lãi suất được các cơ quan quản lý ấn định—giống như các công ty điện lực hoặc nước [4].
• Điều này bảo đảm dòng chảy ổn định của các khoản thế chấp an toàn và phải chăng, tránh việc chấp nhận rủi ro quá mức, và ngăn chặn các cú sốc từ quyết định dựa trên lợi nhuận.
• Các nhà phê bình của sự tư nhân hóa hoàn toàn lập luận rằng “mô hình tiện ích” bảo vệ người mua nhà và người đóng thuế đồng thời vẫn cho phép các nhà đầu tư nhận được lợi nhuận ổn định từ cổ phiếu của họ.

Lợi ích của Mô Hình Tiện Ích:

• Stability: Duy trì lãi suất thế chấp ổn định và giới hạn sự biến động của thị trường.
• Protection: Bảo vệ công chúng khỏi các chu kỳ cho vay tàn nhẫn và các cú sốc thị trường đột ngột.
• Transparency: Đảm bảo có sự giám sát và các hướng dẫn rõ ràng cho việc chia sẻ lợi nhuận và rủi ro.

Những Khuyết Điểm Của Mô Hình Tiện Ích:

• Lower Potential Upside: Có thể giới hạn lợi nhuận lớn cho các quỹ đầu cơ và cổ đông tư nhân.
• Continued Political Control: Duy trì sự can thiệp của chính phủ chặt chẽ, có thể dẫn đến quyết định dựa trên chính trị thay vì thị trường.

Ai Sẽ Được Lợi?

Triển vọng Fannie và Freddie ra công chúng sẽ tạo ra những người thắng—và những người thua rõ ràng:

1. Các Quỹ Đầu Cơ và Cổ Đông
   • Các quỹ đầu cơ đã mua cổ phiếu khi các công ty này chỉ giao dịch ở mức vài xu có thể nhận được lợi nhuận khổng lồ nếu chính phủ cho phép tái cấp vốn và một đợt IPO [2].
   • Một số đã chờ đợi hơn một thập kỷ để có được cơ hội này, tích cực vận động cho việc giải phóng khỏi sự giám sát.
2. Chính Phủ Liên Bang
   • Bằng cách rút khỏi thông qua một đợt chào bán công khai hoặc thu nhập liên tục, chính phủ có thể nhìn thấy một cơn gió mát giúp giảm bớt thâm hụt liên bang [2].
3. Thị Trường Thế Chấp và Người Mua Nhà
   • Nếu được xử lý cẩn thận, một đợt IPO có thể duy trì sự ổn định của thị trường. Nếu bị xử lý sai, nó có thể dẫn đến lãi suất cao hơn và ít khoản thế chấp phải chăng hơn [4].

Con Đường Phía Trước: Những Bất Định và Nguy Cơ Lớn

Các cuộc thảo luận quanh tương lai của Fannie Mae và Freddie Mac vẫn còn chưa ngã ngũ. Dưới đây là các vấn đề chính đang được xem xét:

• Thời Gian IPO: Xây dựng đủ vốn để chuyển đổi an toàn có thể mất từ 5 đến 7 năm, trừ khi tiêu chuẩn vốn được hạ xuống hoặc các biện pháp quyết liệt hơn được thực hiện [3].
• Chính Sách Bất Định: Các ưu tiên chính trị có thể thay đổi nhanh chóng với mỗi chính quyền, khiến tất cả các bên liên quan lo ngại về những thay đổi đột ngột.
• Phụ Thuộc Vào Thị Trường: Gần một nửa số thế chấp ở Mỹ phụ thuộc vào hai thực thể này. Bất kỳ sự sai lầm nào cũng có thể có hậu quả hệ thống [4].

Bảng So Sánh: Tư Nhân Hóa so với Mô Hình Tiện Ích

Kết Luận: Ngã Ba Quyết Định Quan Trọng

Các cược là rất lớn. Liệu Fannie Mae và Freddie Mac có trở lại với những cơn sóng của Phố Wall, tạo ra một khoản thanh toán lịch sử cho các nhà đầu tư khôn ngoan và các quỹ đầu cơ? Hay họ sẽ trở thành những dịch vụ công ích được quản lý chặt chẽ, ưu tiên sự ổn định và khả năng tiếp cận của những người mua nhà hơn là lợi nhuận?

Khi các chính trị gia, nhà bình luận và nhà đầu tư tranh cãi, số phận của hệ thống tài chính thế chấp của Mỹ đang lơ lửng trong không trung. Một điều rõ ràng: bất kỳ con đường nào được chọn, các tác động sẽ được cảm nhận bởi mọi người mua nhà tương lai, mọi nhà đầu tư, và mọi nhà làm chính sách trong nhiều thế hệ.

Để đọc thêm về câu chuyện đang phát triển này, hãy xem báo cáo của CRE Daily và bài viết của Yahoo Finance.

Bài viết được viết bởi

Đặng Khắc Minh

Nhà phân tích thị trường

Đặt câu hỏi